Approfondimenti Manovra d’estate d.d.l. 223/2006
anche alla luce delle circolari interpretative 27e e 28e
Immobili e imposte relative
L’originario testo del decreto legge aveva stabilito che imprese e società immobiliari non avrebbero potuto più detrarre l’Iva sugli immobili acquistati e sui canoni di locazione dei fabbricati in affitto. Il provvedimento ha sollevato numerose polemiche. Imprese e società immobiliari hanno subito contestato due punti: la retroattività, che avrebbe comportato l’annullamento delle detrazioni Iva sui beni acquistati, e la mancanza di differenziazione per l’esenzione Iva tra le diverse tipologie di fabbricato.
Gli interventi effettuati in sede di legge di conversione hanno mirato al ripristino della differenziazione tra immobili strumentali e non strumentali, con la conseguente reintroduzione di regimi di tassazione differenti ed alla cancellazione della retroattività, norma che avrebbe imposto alle imprese la restituzione dei crediti di imposta accumulati.
Vediamo il dettaglio delle misure in campo immobiliare:
1- sono stati ampliati i casi di esenzione da Iva: le imprese cedenti subiscono il pro-rata sull’iva pagata sugli acquisti, le imprese acquirenti subiranno l’imposta ipocatastale in misura proporzionale aumentata di un punto percentuale – il 3% e l’imposta di registro del 7%.
Al fine di comprendere la portata delle modifiche intervenute con il d.d.l. 223/06 e successivamente con la relativa legge di conversione riportiamo di seguito alcuni esempi.
casa – la società Zeta Srl è impresa costruttrice ed ha ultimato una casa 4 anni e 6 mesi fa. La cede ad un acquirente NON in possesso requisiti prima casa. Con il vecchio regime (ante d.d.l. 223/06) l’operazione era imponibile Iva al 10% e si applicavano le imposte di registro, ipotecaria e catastale in misura fissa (euro 168,00 ciascuna). A seguito del varo del d.d.l. 223/06 e successivamente della legge di conversione l’operazione diventa esente Iva se il fabbricato è ultimato da più di 4 anni (altrimenti è ancora soggetto Iva); si applicano imposta di registro pari al 7% ed ipocatastali pari al 3%.
2- Il valore del mutuo contratto dall’acquirente rappresenta il riferimento per gli uffici ai fini della rettifica Iva nei confronti del cedente. Il valore del mutuo è infatti indice presuntivo del valore normale (effettivo) del bene compravenduto: in altri termini ci si sottoporrà ad accertamento nel caso si venda a 100 ciò che l’acquirente compra finanziandosi per 120.
3- Nei rogiti occorre indicare la modalità di pagamento del prezzo e citare l’intervento del mediatore ed il valore della relativa pratica. Viene introdotta la detraibilità del 19% dell’importo pagato al mediatore salvo se non superiore ai mille euro.
4- Torna accertabile il valore della compravendita ai fini dell’imposta di registro: l’azione accertatrice non troverà più una barriera invalicabile nella dichiarazione di un prezzo non inferiore al valore catastale rivalutato. Sono salve le compravendite di abitazioni – in tal caso infatti pur essendo tenuti a dichiarare il valore effettivo della compravendita l’imposta si applicherà sul valore catastale rivalutato.
5- L’ammortamento del fabbricato strumentale perde dal 2006 il valore del terreno sottostante. La legge di conversione prevede l’obbligo di una perizia il cui risultato non potrà essere tuttavia inferiore al 20/30 % del costo complessivo.
Capannone industriale– la società Zeta srl possiede un opificio iscritto a bilancio, senza distinzione tra costo del terreno e costo del fabbricato, per un valore di euro 500.000. L’immobile è ammortizzato al 31.12.05 con fondo di euro 150.000. Con il vecchio regime l’ammortamento sarebbe stato di 500.000 x 3% = 15.000 euro. Con la legge di conversione si suppone una perizia del terreno di 160.000 euro ed un costo della stessa di euro 2.000: l’ammortamento sarà 500.000 – 160.000 = 340.000 x 3% = 10.200. La deduzione sarà data dalla quota di ammortamento di 10.200 e dal costo della perizia di 2.000.
Versamenti telematici
Tutti i titolari di partita Iva avranno l’obbligo, dal 1° gennaio 2007, di pagare in via telematica le imposte, i contributi e i premi compresi nel modello F24.
Per il contribuente si prospettano tre soluzioni al fine di adempiere al dettato della nuova norma di legge.
La prima prevede l’utilizzo diretto del canale predisposto dall’ Agenzia delle Entrate che deve essere attivato con la configurazione sul proprio computer di una postazione telematica collegandosi su www.agenziaentrate.it cliccando sulla voce "servizi telematici" sulla sinistra della home page e seguendo successivamente gli steps suggeriti dal sito.
La seconda prevede l’utilizzo del canale bancario richiedendo l’attivazione del servizio home banking sul proprio computer e del servizio che il circuito bancario ha già predisposto per comunicare con l’Agenzia Entrate in luogo del contribuente.
La terza prevede che vengano comunicati all’intermediario (commercialista e/o consulente del lavoro) i dati del conto corrente (CIN e IBAN). L’intermediario provvederà a richiedere in via telematica l’addebito sul c/c all’istituto di credito ed invierà l’f24 all’Agenzia delle Entrate. Quest’ultima provvederà ad emettere, sempre in via telematica, ricevuta all’intermediario.
lotta all’evasione
1) compravendite di immobili: sono soggette ad accertamento in base al valore normale ai fini irpef ed iva, comparando ai fini iva l’importo dichiarato con la cifra erogata per l’eventuale mutuo. Ai fini dell’imposta di registro non è più scongiurato l’accertamento dell’amministrazione finanziaria dichiarando in atto un valore di poco superiore al valore catastale maggiorato della rivalutazione. Tale valore impedisce ancora oggi l’accertamento soltanto nel caso di compravendite di immobili tra privati, destinati a civile abitazione. Tuttavia in quest’ultimo caso, seppur le imposte verranno pagate in proporzione al valore catastale rivalutato, è necessario dichiarare l’effettivo valore della compravendita. Se così non si facesse si configurerebbe reato di falsa dichiarazione in atto pubblico, passibile di condanna penale. In tutti gli atti inoltre dovrà dichiararsi se si è usufruito della prestazione di mediatori e agenti e l’importo ad essi retribuito.
2) Anagrafe tributaria: è stata resa operativa la cosiddetta anagrafe tributaria. In sostanza l’amministrazione finanziaria potrà usufruire di una banca dati telematica che gli intermediari finanziari (istituti di credito) dovranno rendere disponibile su richiesta. La banca dati offre una serie di informazioni tra cui anche tutti i movimenti del conto corrente ed anche le operazioni effettuate dal soggetto per cassa (non transitate dal conto corrente). Fino all’anno 2005 le operazioni che dovevano essere telematicamente rese disponibili erano soltanto quelle che superavano l’importo di euro 12.500,00 (antiriclaggio). Dal 2006 tutte le operazioni dovranno essere rese disponibili in caso di controllo.
3) Tracciabilità dei compensi: è già in vigore l’obbligo per i professionisti non in possesso di conto corrente di istituirne uno al fine di registrarVi tutti gli incassi. Scatterà da data da stabilirsi, probabilmente in finanziaria 2007 l’obbligo di non accettare contanti al di sopra di una certa soglia.
4) Accertamenti ai fini imposte di registro, ipotecaria e catastale: estesi i poteri istruttori quali accessi in azienda, possibilità di inviare questionari anche a privati consumatori, possibilità di irrogare sanzioni in caso di mancata risposta. Ciò a riguardo anche delle locazioni. Estesi gli stessi poteri anche ai dipendenti delle società di riscossione che potranno intervenire anche su eventuali debitori dell’intestatario delle cartelle (norma stabilita dal collegato alla finanziaria 2007).
5) Dati su risarcimenti: acquisizione in via telematica di informazioni riguardanti somme erogate dalle assicurazioni a titolo risarcimento danni e possibilità di attivazione della fase accertativa.
6) Manodopera irregolare: la nuova sanzione per utilizzo di manodopera al nero va da 1.500 a 12.000 euro a lavoratore a nero oltre a maggiorazione di 150 euro per ogni giornata effettiva di lavoro.
7) Elenchi clienti e fornitori: obbligo di invio degli elenchi clienti e fornitori comprensivo di importi delle operazioni, separata indicazione di imponibile, imposta, quota non imponibile e quota esente. La prima scadenza dovrebbe essere prevista dall’aprile 2007 per le operazioni effettuate nell’esercizio 2006. Dalla seconda annualità (2007) saranno da indicare anche i consumatori finali, titolari soltanto di codice fiscale.
Studi di settore
Sugli studi di settore, il decreto ha esteso, dal periodo di imposta 2005, l’accertamento automatico alle imprese in contabilità ordinaria. Con il vecchio regime le imprese in contabilità ordinaria erano accertabili automaticamente sulla differenza tra gli importi dei ricavi calcolati con i programmi dell’amministrazione finanziaria e quelli dichiarati se la non congruità si verificava in almeno due esercizi su tre. Con la legge di conversione del d.d.l. 223/06 anche per le imprese in contabilità ordinaria si dovrà verificare annualmente la congruità ai valori calcolati con gli strumenti accertativi del fisco.
Reato di omesso versamento o indebita compensazione Iva
È punito con la reclusione da 6 mesi a 2 anni chiunque non versa l'IVA dovuta in base alla dichiarazione annuale, entro il termine per il versamento dell'acconto relativo al periodo di imposta successivo, per un ammontare superiore a 50.000 euro per ciascun periodo d'imposta. Costituisce reato fiscale anche il mancato versamento di somme dovute, utilizzando in compensazione crediti non spettanti o inesistenti.
Limiti al riporto delle perdite
Con il d.d.l. 223/06 non sarà più possibile compensare trasversalmente le perdite derivanti da attività di lavoro autonomo, sia esso esercitato in forma d’impresa, arte o professione in regime di contabilità semplificata con gli altri redditi. Il decreto uniforma così le norme previste per le perdite a quelle di chi è in regime di contabilità ordinaria.
Sconti sulle ristrutturazioni edilizie
Dal 1 ottobre 2006 la percentuale di detrazione Irpef sulle spese sostenute torna ad essere pari al 36%, mentre l’aliquota Iva scende dal 20 al 10% per gli interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria su immobili a prevalente destinazione abitativa. Scende il plafond disponibile: con il vecchio regime il plafond dei 48 mila euro era riferito alla persona fisica. Con la legge di conversione del decreto è riferito all’unità immobiliare. Infine sulle fatture emesse a far data dal 4 luglio sarà necessario indicare distintamente il costo relativo alla manodopera pena la decadenza dell’agevolazione. Si attende conferma dalla finanziaria 2007.
dott. Gabriele Turelli